内行人透露买房的门道，买到就是赚到！

我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

以下来自“星叔房谈”微信公众号粉丝提问精选

提问：星叔好！09年在长沙商业贷款买了一套房，贷款已还清，现居北京，2017年北京调控出台房价稍有回落时，我们在北京千禧家园买了首套二手房(步梯中层),目前出租了。因为长沙贷款过，所以北京买房首付、利息都高，我们就借钱全款了，本打算作为退休后的改善住房，但我现在又想退休后回老家孝感市居住(我们目前住在北京单位分得一套市内的公寓房，没产权但有生之年可以一直住)我有几个问题：

1、千禧家园的房有增值空间吗？

2.我们有没有必要乘现在北京房价回落时卖一套房子换一套增值空间大的？

3.目前子弹70再加卖一套的钱，公积金可贷120，月供能力1万，投资北京哪里合适？目前持有的两套房子哪个增值空间大？如果换房的话是卖长沙的还是北京的(房票还有)凑首付合适呢？

4、不动长沙和北京的房产留着增值，直接用70做首付在孝感买一套房子保值退休后自住(我还有10年退休)另外和先生今年LH了，他名下无房，如果再买房他贷款算几套几贷啊？请你指点！谢谢！

回答：你好，千禧家园在房山，房山属于郊县，严格来说够不上城乡结合部，但是地铁＋当地人口给房山的房价添了一把虚火。溢价的房山郊区，行情来了也是走量不走价，价格终归要向价值回归，房山短期很难创新高。

所以一种现在出售，一种等到下一轮北京涨幅，也会带动房山上涨 。

在北京买过房或有过贷款，不管房子在不在名下、贷款是否还完，再买都算二套。

你还有10年退休建议先买一套投资没必要现在就在孝感买养老房，可以在北京再买一套区位更好的房增值。建议卖掉长沙，扩大资金流，一线城市未来还是领涨作用，天花板更高。

北京这一轮楼市调控是从2017年开始真正从紧的，所以降温也比上海和深圳晚，但是北京房价跌的比深圳和上海快速，房价已经回撤了二成。下一阶段除非是前期跌的较少的板块会补跌，现在已经深跌的板块基本已经到底了。

我预计北京磨底大概至少还要半年，当下是可以看房的时机。如果在市场价上愿意让价的是可以考虑的。

北京发展方向是向东，向北走势。我比较偏好几个板块及楼盘详见内部分享。

提问：星叔您好， 请赐教， 我目前居住上海，社保满五年，已婚，有购房资格， 但是首付不够，手里也就40几万。那天听销售忽悠，一激动付了“杭州湾新城”绿地楼盘的定金（5万元），也没有认真调查，也没有去现场考察。我现在该怎么办？求赐教！万分感谢

回答：你好，杭州湾本身是一片围海滩涂上拔地而起的新城，是极度缺乏地缘客户支撑的，少量周边村镇以及本地产业自住客户也早已在前期消耗殆尽。

在没有深厚地缘客户的支撑下，外部投资客的目光很容易被其他片区的声势所吸引，一夜春风也转瞬即逝。

所以杭州湾投资来说并不看好。

可以和开发商协商，退定金。毕竟还没有交首付，完全来得及。

但不能简单粗暴，你直接说不买，开发商肯定不退。要有策略，可以在合同里找漏洞，找关系，向房管局或住建局反映等。

提问：星叔，一个同事，热衷于三线城市买房，装修，销售；特别是装修花钱不多但是软装很吸引人，连中介都佩服倒腾房子专业，这种也是楼市一种活法？回答：凤变冰+ABC。详见内部分享《中介的惯用伎俩 吃差价手法之ABC单》

提问：你好星叔。我在北京工作，由于之前没有考虑在北京买房，所以基于投资的考虑，18年在烟台贷款买了两套，莱山区买了一套二手，我贷款；牟平区买了一套期房，媳妇贷款。

之前也不知道北京的认房又认贷，现在有点后悔当时没做好功课，现在想在北京买首付太高没那么多子弹。而且18年买完后烟台的房子立马下跌，目前跌了两三千，很无奈。

想再攒几年钱，是把莱山的二手贷款还完，尽快卖掉，再在北京买一套呢？还是几年后凑够首付直接在北京买？烟台的房子将来有升值空间么？那两套什么时候出手比较合适呢？

回答：你好，烟台因为第三产业较弱，这几年一直在努力转型。又是开发区，又是高新区，意在发展以科技为主的第三产业拉动经济增速，但是比较艰难，导致对薪资有较高要求的人才源源不断外流。

而自身以国企为主的工业产业结构，也对外来年轻人无法形成有效吸引力，再加上济南和青岛的夹击，形势并不乐观。要知道，“人才是房价的天花板”。

目前烟台的形势会限制城市的发展和房价的投资价值，这也是烟台房价不景气的原因。

如果打算在北京买的话可以卖掉烟台的2套房产，尽早入手北京，及时止损，避免被套，一线城市不能久等，房价基数高，等的时间越久，买入成本越高。

关于置换时机：在楼市上行期，应该先买后卖，这样原来的房子3个月，可能会涨20%。

楼市下行期，应该先卖后买，这样很从容，卖掉之后回笼了资金，再入市买回优质的资产。

提问：星叔你好，我是小白，想咨询你一下如何买房。我的基本情况如下：坐标西安，我08年毕业，11年在西安长安区万科买了小三室，12年结婚，但是我爱人和他家人没有买房，我们就一直住在万科城我那个房子里，后来18年我有了二宝，我和先生就在高新区买了粤汉国际54平的一室，因为它是住宅属性可以上高新区的公办学校。

我年收入大概拿到手的十五六万，我先生一年五六万。万科的那套房子每个月还不到两千，粤汉国际我的公积金贷款的，房租可以租2000，等于每个月只要额外再付七百多。现在工作遇到了瓶颈，我觉得必须得另谋出路了，看着西安这两年年房价的飞涨，而我因为没有钱也没有借钱再买房，非常后悔。最近就特别想学习投资房产。

我手上可以借到建设银行25万的快贷，还可以借一些父母的钱，我想买个首付在30万以内有增值价值的房子。

但是看到了你的文章我又不敢下手了，昨天又看到你讲重庆不限购，就看到了在重庆滨江南区有个楼盘，我觉得自己有可能能买得起。请您帮我分析一下，就我的实际情况而言我怎样通过投资房产增加收入。谢谢您。

回答：你好，投资房产其实就是做一道数学题，你得把首付、贷款、月供、负债率、防守资金等等，买之前心里要有个清楚规划。

根据你的情况来看，从首付到贷款，整个都是在举债买房，杠杆偏高，重点是现在投资房产看的都是长线，想短线暴击不可能，所以这里就存在一个风险问题：

你的负债率偏高，在下一波升值到来前，你能不能承受的了这个月供压力，而且你再买入就是3套房贷，甚至可能你还没有防守资金抵抗风险。

如果你能承受的了这个月供压力，而且非短期，那么你可以继续举债买房，优先主场作战买西安，没必要去重庆。

如果觉得月供压力大就不建议现在买，投资房产并非一蹴而就，需要长线作战，毕竟你现在处于事业瓶颈期，2个孩子+老人家庭开支大，如果因为负债偏高影响家庭日常生活，就得不偿失，投资需要一步步来，走稳一点。

西安投资回报率最高的板块，具体详见内部分享！

提问：星叔，准备买房，本来信心十足、有备而来，但最后买总是不尽人意。要么贵了、要么错了，或者就是有这样那样的遗憾——户型不好、楼层不好对、朝向有问题、环境，请问你们专业人士是如何买到性价比高的房子的?买房小白请教!

回答：你这种情况究其原因，主要是经验、心态等各方面的因素影响。

很多专业人士买房的确要比普通市民要从容和自由的多，经验丰富、心态平稳、眼光独到，不仅选择的空间也比较大，出手时更能做到稳、准，而且能够保证自己买的房子物有所值。

若用简单的话总结，就是“买的好（性价比高）、买的省（便宜）、买的巧（及时）”

这也正是普通购房者所缺乏的，怎样做到这些，就比较复杂了。

简单说一点

一般消费者仅以位置、环境、配套或者价格来衡量一个楼盘是否值得购买。

专业人士对楼盘性价比的判断有自己的独到优势和眼光，

比如他会从专业的角度以及整个市场的发展趋势来判断楼盘的品质。房子的品质不像其他商品那么一目了然，普通购房者当然没有判断能力。

举个例子，一套100平米的两室两厅和90平米左右的两室两厅，懂行的人肯定会买后者，性价比超高。

再比如，在点式楼和板式楼、高层、小高层和多层之间选择，业内人士会从舒适性、公摊面积、居住成本等方面衡量。那么，南北通透的多层或板式小高层会成为首选。

多数普通人没有对房价的判断能力，错失机会的风险高，买不到性价比高的房子。

就像过去几年，很多人已经错过了2008年、2011年、2014年以及2015年上半年好几轮市场低谷的窗口期。毕竟在房价没涨起来的时候，谁也不会想到一套房子以后会那么值钱。

可如今房价涨起来了，很多人却更小心翼翼了，要么以房价高为由一拖再拖，要么因为房产升值空间等问题犹豫再三。由于总是想以最低的价格买入最好的房子，人们才会选择了又放弃，放弃了又选择。

这就需要有一个专业的判断能力，把握时机，创造财富。

选择企业实力强、有品牌影响、物业好、品质放心、有增值潜力的楼盘......这些选择标准无疑是需要丰富的经验，准确的判断能力，值得我们普通人借鉴与学习。

其实当一个人一生只有一次买房机会时，无论房价未来或涨或跌，都相当于在进行一场豪赌。

赌赢了固然好，就算赌输了，也有两个结果：一种是房价跌下来了，可最起码有了套自己的房子；一种是错失了拥有一套房的机会。

提问：星叔您好。我想在江西赣州买套房子，丈夫在赣州上班，我自己在县里上班，普通双职工，刚需首套。我看过您的回答，好像对赣州房子不太看好。首付40万左右，可以接受月供六千。想在章江新区购买，希望离学校近、市政府不远的地方。小孩大概2年后想送到这里上小学，因为想生二胎、有老人，想买四房有电梯，但是四房稍微好点的小区对我们来说都太贵。市政府周边比较久的天际华庭、怡和园这里的房子是否值得购入，房龄比较久了。我们是先买个宽敞的小四或大三房，还是去热门小区赣州中学中央公园边买个小三挤一挤，有条件再置换？

现在咬咬牙买好点的房子，还是等条件好转再置换？

有哪些楼盘比较建议入手？这个区的新楼盘很少了，有两个小楼盘小留园清华园待开盘，打听了一下价格也贵。

回答：你好，你是刚需买房，赣州可以上车。

赣州上轮房价涨幅较大，仅次于南昌了。这在中部三线城市中，算是很强的了。

而且，已经限购。后期会盘整加小跌，但降温的时间会有三年左右，长于一二线城市。

赣州本地自住买一套大房子就好了，以后有多余资金去其他城市。相比章江新区更看好一些，目前新盘比较少，且价格已相对不低，建议重点淘二手次新。

刚需买房当然能一步到位更好，因为后期置换的成本肯定会越来越高。不过具体也要结合自己的预算，量力而行。根据你的预算来看，想买大四房有点困难，或者找亲戚朋友借一点，看首付能不能拉到60左右，目前子弹40最理想的就是买大三房。

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